律师解惑

    有法律界人士认为，几乎每次楼市调控都会出现挞定现象，也有诉诸法律的情况。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条作出规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 广东格林律师事务所合伙人、专业房地产律师张旭锋对此法律条文进行了解释：

1.宏观调控新政是否属于“不可抗力” ？

    不可抗力在法律上被定义为“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，和政府有关的不可抗力比较常见的有征收、征用，将某一领域的政策作为不可抗力来认定，在法律上缺乏依据，司法实践中也十分鲜见。具体到房地产行业，一般的认识是，在国家三令五申要对高房价进行干预，多次发出房地产市场调控措施即将出台的预警情况下，楼市新政不属于不能预见、不能避免的情况，因此宏观调控新政不属于不可抗力。

2.签订《认购书》后遭遇新政是否可以退定？

    目前一些买家签订认购书后，因为新政导致贷款出现困难，一种是已经签订的《认购书》约定了按揭付款，根据新政，结合买房人自身条件，只能增加首付。如《认购书》约定首付30%，根据房产新政首付要提高到50%。另一种情况是，银行停发第三套及以上住房贷款，此前已经签署《认购书》并约定按揭付款的“三套房”买家，将无法贷到款。

    这两种情况是否应当归类于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，法律界存在争议。房地产律师张旭锋认为，根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”买房人要求解除《认购书》、退还定金的要求应当得到支持。但有律师认为，由于新政前早已传出即将提高首付比例以及控制第三套房贷等政策的消息，买家明知可能贷不到款还要买房，应该承担一定责任，所以不能简单适用于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”。

3.签订《商品房买卖合同》后遭遇新政如何处理？

    与签订《认购书》的情况不同，《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》都会约定“如果买方的按揭申请未获批准或者获得批准的贷款额度不足，买方应当自筹资金补足差额”。遇到这一情况，买家都要自筹资金补齐首期款的差额，否则将面临违约责任的制裁。如果买卖合同中没有“自筹资金补足”的约定，那么购房者有权向开发商要求解除合同，已经支付的款项应该根据合同约定做出处理。

4.二手房交易的违约认定

    新政的出台也导致二手房交易领域违约增多，张律师认为，中介公司作为居间人，报酬（佣金）请求权是其主要权利。中介公司是否有权取得佣金的标准是买卖合同是否订立，一旦促成二手房买卖合同成立（即签订三方买卖合同），业主及或客户就应当支付佣金，而且中介公司有权取得佣金的大部或者全部——即便新政原因导致买卖合同解除。