房价继续上涨，没有降温预期，房地产软着陆，已到关键时刻。

11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，商品住宅价格同比下降的城市1个，上涨的城市69个；最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。环比价格下降的城市2个，持平的城市6个，上涨的城市62个；最高涨幅为1.1%，最低为下降0.3%。

如果以同一楼盘价格涨跌计，上海汤臣一品[最新消息 价格 户型 点评]2005年开价每平方米11万元，现在均价16万元，8年上涨5万元，平均每年上涨6250元，每年上涨5%左右。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市尽管近几个月新建商品住宅价格同比上涨较多，但从以2010年价格为100的定基指数看，三年来每年平均涨幅在7%~8%左右。这话从反面解读是，前期房价增长过快，上涨幅度即使控制在7%，也会在十年内翻番，与我国的GDP一样。

未来控制房价未必乐观。

全球量化宽松，欧美日未能摆脱通货低迷，全球各路资金虎视眈眈盯住人民币资产品，房地产流动性不强、不算重要标的，但大量的资金支撑了房价预期。

根据央行最新公布的金融机构信贷收支表，10月末金融机构外汇占款余额为279595.96亿元，较9月末的275179.54亿元增加了4416.42亿元。如果扣除顺差与外商直接投资，金融项目约流入2200亿元。虽然在不同的月份大起大落，外资总体来说处于流入期，今年1到10月新增外汇占款达2.11万亿元，月均增加2106.22亿元。今年2月至4月均在2300亿~3000亿元之间，5月猛降至不足700亿元。6月出现今年以来的首次负值，净减少412亿元；7月净减少规模收窄；8月、9月外汇占款重回正增长轨道，10月大增。

人民币外升内贬，与欧美的高息差、人民币汇率的上升，为热钱提供了沃土，每年资金内外跑一圈就有8%左右的收益。央行只能实行稳健的货币政策，如果降息会加剧内部通胀；如果加息，会加剧高负债企业的经营风险；如果汇率下行会失去人民币信用，只能以微调手段硬挺，并且在关键节点改变市场预期，以免市场以为人民币会波澜不惊一路涨到底。热钱的快速来回，加剧股票债券房地产市场的动荡，由于中印等新兴市场富豪的增加，全球艺术品、豪宅的价格还在继续提升，中国、印度特大城市的房地产价格处于高位。

农用地入市不会降低地价，城镇化、农业现代化的主要资金来源仍然是土地，交易对象的变化，不会带来交易价格的变化，在利益面前，政府与农民没有区别，都是理性经济人。

并且农用地入市千差万别，《新京报》11月18日采访以北京乃至全国最大的小产权房住宅区而闻名的通州[最新消息 价格 户型 点评]区太玉园小区，购房者国芙蓉表示，“转正”可能会让业主补缴大产权房应当缴纳的土地出让金，“10万左右可以接受，再多就不行了。”当地村民表示，“我们就是本地人，房子自己住，现在不用交物业采暖费，住着挺好，如果转大产权要交钱，还不如不转。”有村民表示，如果房子转为大产权推向市场，村委会应该对他们进行相关补偿，“我才不愿意转，给我100万我都不干。”可见，农地入市利益千差万别，所有的利益胃口都很高，希望低价入市，是对利益群体的蔑视。而偏远农村的土地溢价低，即使低价入市，也起不了什么作用。

一线城市抑制房价的行政手段已经用到极致。北京、上海之后，广州出台楼市新政，限购年限升至3年，二套房首付七成。这种短期行政手段不可能长期使用，一旦放开空前严厉的预售审批、限购限制，可以想象一线城市的房价会如何飞涨。

考虑到货币、资源、行政等手段的约束前提，防止房地产风险最终的途径，只剩下提高现金支付比例与房产税，前者可以解开银行脖子上的绞索，后者可以改变地方政府的动力，与购房者的预期。预计这两条措施将要加快推行。

房地产市场的软着陆，其困难与复杂，前所未有。