中国社会科学院经济增长理论室主任、中国战略研究会经济战略专业委员会主任

精彩语录

“房产税就是对打击囤积居奇最釜底抽薪的方法，在合适的时候征高额的税收，比如30%，那么房子立刻变成烫手山芋，房价肯定能立刻抑制住了。目前试点的城市房产税都太低，根本起不到作用。”

“放开小产权房是巨大地增加供给的方式，深圳的小产权房应该都不止50%，究竟有多少谁也不知道。”

南都：你在演讲中说2020年房价见顶，是怎么推算出来的？

刘霞辉：房价见顶主要由三个因素促成，一是城市化实现65%以上，目前中国的城市化刚刚过50%，预计今年到52%，因此对住房的需求还会继续放大，一、二线城市房价还会涨；二是人口出现持续负增长趋势，尤其是劳动力明显下降，当前国内劳动供给呈现“倒U形”特征，负增长拐点大约发生在2015年；三是总人口出现明显下降，这与生育率下降有关，从2016年以后中国人口总量会出现慢慢往下降的趋势，即使目前放开二胎，也并不能扭转大趋势，只是让生育率下降慢一点。三个因素叠加，预计房价见顶在2020年前后。

南都：既然按现状房价还要上涨，那么政府还会加强调控吗？

刘霞辉：既然按照经济规律房价还要上涨，政府应该顺应这个市场。目前，中国与亚洲很多国家一样，一部分人大量持有房产，并进行炒作，这样情况下政府对炒作房地产要进行一定控制。也就是说，打压房价无意义，但打压房地产炒作是有用的。陈云在改革初期的上海，为保障生活必需品的价格的做法，实际上是最好的榜样，一方面是增加供给，另一方面是打击囤积居奇。

我认为房产税就是对打击囤积居奇最釜底抽薪的方法，在合适的时候征高额的税收，比如30%，那么房子立刻变成烫手山芋，房价肯定能立刻抑制住了。目前试点的城市房产税都太低，根本起不到作用。而推广则更难，目前只是全国房地产登记都迟迟没有完成，这个基础没有完成，难以征税。

南都：如果说增加供给，那小产权房是增加供给的一种方式。

刘霞辉：对，放开小产权房是巨大地增加供给的方式，深圳的小产权房应该都不止50%，究竟有多少谁也不知道。但只要政府放开，允许入市，补交了土地出让金，这一块立刻就透明了。但现在继续打压，小产权房就是非法的了。整体来看，政府打压小产权房的举措是还不希望房价降。

从发展历史上看，小产权房在我国是一个正常的态势。一些村镇存在很多小产权房，也已经很多年了。但是小产权的问题主要出现在大城市，正因为其没有法律保护，存在风险，因此很多人有疑虑，导致小产权房和大产权房价格差别很大，而政府一直打压，因此价格差距更大。

但打压小产权房实际上是大大限制了商品房总供给。有人说小产权房是占用了耕地，但从实际来看，很多小产权房早就不与耕地有关系了，而只是因为它们是村级、乡级政府盖的房子，上一级政府不愿意予以保护。这实际上是政府层级之间的矛盾，只能通过内部解决问题。而如果一旦放开入市，就必然影响到整个城市的房价，导致其他土地卖不到那么高的价格，因为增量房供给可能就增加了一倍。

南都：目前房地产持续调控还出现什么问题？

刘霞辉：房子是一种商品，老百姓对房地产的渴求很正常，政府也不能去剥夺一般老百姓的这种渴求，因为这是一个生活必需品。那为什么现在政府将房地产市场看成个怪物？是两个东西没有拆开，是将老百姓对房地产的真实需求和投机性需求混到了一块。

因此房地产具有两面性，从消费的角度，房子本身没有价值，有价值的是土地。目前土地供应有限，如果是有限的人员来进行配置就能够均衡。但目前的情况是，大家都认为土地有限度，而想要获得的人却无限度，这样导致匹配不均衡。

而我们国家房地产市场经济发展十几年，要解决房地产供给问题，这其实是不现实的。这不论是从各国城镇化发展经验，还是从亚洲地区特色房价基本只涨不跌的情况来看，目前中国的大城市，比较好的中等城市，房地产价格上涨有其必然规律。不是说政府对房价的干预不对，而只是在大规律性下，政府的调控打乱了房价快速上升的步伐，会慢一点，但仍然不能影响最终的结果、目标和道路。