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迟迟不交房 购房者7年等来闵行区最大烂尾楼

信息来源:   发布时间:2011/8/31 21:32:08
11月16日,闵行区法院。面对苦等7年的购房者们,上海紫旺房地产开发经营有限公司(以下简称紫旺房产)的代理律师——上海市衡平律师事务所的陈晓虹一再重复:“紫旺房产已无力运作,没有交房能力。”

  记者多方调查证实,紫旺房产的法人代表周如众,已于11月3日被上海市公安局经侦总队刑事拘留,涉嫌非法吸收公众存款罪。其女、紫旺房产财务总监周国丽也被警方控制。

  上海市衡平律师事务所此前出具的调查报告称,紫旺房产“在开发过程中,由于资金短缺,通过民间融资所借高利贷本金约为4.3亿元”,且已“严重资不抵债、负债6个亿左右”。

  “销售收入起码有7.3亿元,毛利润有3.3亿元之多,钱去哪里了?”购房户提出质疑。此外,购房户曹振国还向闵行区房管局的监管提出质疑。

  项目到手本想大赚一笔

  周如众是温州泰顺人,早年在上海做建材生意,2002年9月3日成立上海紫旺电器有限公司(以下简称紫旺电器),注册资金100万元。

  “周如众搞建材赚了一笔钱,也看到搞房地产来钱,2002年起,先用紫旺电器的名义做起了房地产。”上述熟悉此事的闵行区官员17日向《每日经济新闻》记者表示,“估计当时他已有拿到那块地的把握了。”

  工商资料显示,紫旺房产是2003年9月5日才成立的,注册资金1.238亿元,其中紫旺电器出资2700万元,周如众出资9680万元。

  闵行区房地产登记处的披露信息显示,2003年10月23日,紫旺房产通过出让的方式,获得了江川路街道132街坊15/1丘12万平方米的商业用地。

  上述官员透露,这一地块起初并不是商业用地,而是工业用地。周如众先是通过招商引资方式获得使用权,最初定名为上海紫旺电器产业基地。不过,周如众的想法一直是搞房地产,成立紫旺房产也就是专门为了此事。2003年,他终于如愿将这块地的使用性质变更为商业用地。

  在后来的项目推广中,该项目被定名为“新闵捷运城”,2004年12月开建,2006年完成结构封顶,共有房屋1889套,建筑总面积17.2万平方米。2006年2~8月,周如众取得预售许可,2006年9月正式开盘预售。

  各种借口交房一拖再拖

  但实际上,许多购房者在这之前就已经付款,形式为“联建,协建”。

  2002~2005年,周如众一直在进行联建、协建的“卖房集资”。《每日经济新闻》记者调查统计发现,周如众向浙江丽水一地就卖出200套联建、协建房屋,其中90%以上是2002年签的协议。

  保守预计,周如众总共卖出的联建、协建房屋在600套左右。

  房地产交易中心资料显示,该楼盘一期1235套房子共售出1044套,二期654套整盘停售。

  但在房屋卖出后,约定的2004年、2007年交房期限一再过去,业主始终未拿到房屋。

  对于延期交房,紫旺房产也给出过解释。记者获悉,2007年5月15日,紫旺房产第一次发出的《告业主书》称:“随着长三角经济圈上海‘龙头’经济地位的进一步确立,在闵行区马桥板块城市建设规划进一步调整的大发展趋势下,为迎合项目开发适应未来发展的长远目标,只有更加完善的配套和先进的技术硬件才能立足于市场,才能给各位业主带来有效的经济回报,因此原定于2007年5月31日房屋交付发日期将有所延后。”

  2008年5月10日,紫旺房产又以建立“更加完善的商业配套设施和合理的市场规划布局”为由,将原定的房屋交付日期再次延后至2008年10月31日。但到了10月31日,紫旺房产又称“后期工程与配套设施尚处于施工阶段”,交付日期再次顺延。

  承认受阻遭遇业主起诉

  2009年1月,很多业主坐不住了,他们亲自跑了一趟工地,发现施工竟然基本停了下来。

  “做水、电、煤配套工程的施工队告诉我,紫旺房产已经要求停止施工,我这才发现问题大了。”购房户老杨告诉记者。

  但直到2009年5月3日,紫旺房产才承认陷入困境,表示因2008年金融风暴的影响,“提升改造必须有新的资金注入,本公司无力运作,按有关部门要求及介绍,已与新的合作方进行资产重组或收购的谈判”。

  紫旺房产还表示,已签订预售合同的客户,紫旺房产将不能按期交房,“如要交房,必须有新的合作方愿意介入或收购后,相关配套款交清,按规定将全部的竣工资料交有关部门并经过验收,据不完全统计,所需时间至少约12至18个月。如没有新的合作方介入或收购,交房时间则无法预计。”

  2009年5月3日,上海市衡平律师事务所向购房户提出“退不退房”的征询,此后又于2009年7月称,紫旺房产计划在2010年3~6月交房,2012年12月底办理大产权证。

  眼看交房无期,购房户老杨就此向闵行区法院提起诉讼,要求紫旺房产交房及支付违约金,并获得法院支持。其他购房户闻讯,也纷纷起诉紫旺房产,于是这样的诉讼一再上演。

  记者11月18日前往上述工地,看到工程确实已经停工,片区内杂菜丛生,据悉,闵行区法院已将此地查封。

  老总被拘牵出非法集资

  在11月16日闵行区法院的公开审理中,上海市衡平律师事务所律师陈晓虹曾申请延期审理,理由是:“目前,紫旺房产的法人代表周如众已因涉嫌非法吸收公众存款问题被刑拘,紫旺房产的相关材料被一并带走,加之紫旺房产的财务等已被查封,因此无法对购房户提供的合同信息进行质证,也无法继续施工并完成交房约定。”

  周如众东窗事发,源起温州泰顺地区民间借贷人的报案。

  知情人士透露:“事实上,在周如众偿付本息出现问题后,借贷人就开始寻求解决办法,最终在今年10月正式向上海市公安局经侦总队报案,称周如众非法集资。”

  一位泰顺方面的报案牵头人称,周如众欠其100万元债务,他们联合报案涉及的借贷总额大约有1.3亿元,多为私人借贷。

  该牵头人还称,实际上还有规模更大的融资机构充当“桥梁”的非法集资,“但他们也面临被法律制裁的风险,不敢报案,甚至试图阻止我们报案。”

  根据可靠消息,周如众是11月3日在上海吴中路附近被上海市经侦总队控制带走的,周如众的女儿、紫旺房产财务总监周国丽也在次日被上海警方控制。目前,上海警方在九宫宾馆成立了专门调查小组。

  购房户曹振国认为,紫旺房产可能暗藏着更多问题。根据他的计算,该楼盘的土地、建设等成本共计约4亿元,而1889套如果全部销售,总的销售收入应为7.3亿元,毛利润高达3.3亿元,扣除银行利息和其他运营成本,还是应有相当可观的利润。

  “我不同意紫旺公司负债6个亿的说法,除非其恶意抽逃资金、转移资产。”曹振国说。

  对此,闵行区房管局了解此事的工会主席栾志勇表示,暂时无法了解周如众是否存在挪走资金的情况。

  资不抵债项目变烂尾楼

  “应该说,周早期赚了点钱,把上述地块分片开发,稳健一点还是可以玩转的。但他选择一次性建成全部楼盘,如此大的压力下,他早期积累下来的资金就有些不足,就只好拆东墙补西墙,2007年前后开始借高利贷。”

“一个很能说明问题的细节是,紫旺房产年前的账上还有两三千万元,但年关一过,民间借贷集中讨要利息,一下就被全部拿走了。”栾志勇回忆说,“他是泰顺人,靠着熟人和关系,没想到一下就借来那么多钱,他也全部笑纳,没有顾忌后果。”

  栾志勇认为,周如众此时仍是有救的,但在房地产开发后期,他又在考虑另一项投资是否进行,砸了不少钱,拖了太久,高利贷自然就把他压垮了。

  记者从可靠渠道获悉,周如众可能还在上海牵涉1亿元以上的典当融资,“实质与高利贷相近”。

  上海市衡平律师事务所出具的《关于紫旺电器城资不抵债实行资产重组若干的调查情况汇报》中称,目前该项目尚余5万多平方米建筑面积因故无法预售,按闵行该地区经济适用房最高标准4100元/平方米政府收购价,约可回收2.2亿元,但比起债务还差了许多,“至此,紫旺房产向民间借贷的高利贷资金将根本无法偿还,已严重资不抵债,导致项目成为闵行最大的烂尾楼。”上述汇报材料说。

  若被重组或能起死回生

  周如众被刑拘,各方认为这有助于促进紫旺房产问题的解决。

  上海市衡平律师事务所出具的上述《关于紫旺电器城资不抵债实行资产重组若干的调查情况汇报》中透露,紫旺房产项目后续配套费约为7000万元,各种规费约3000万元,同时经专家评估,因该项目规划设计滞后,还需追加改造费用约1.02亿元,加上还贷银行本息,该项目总需追加投资2.5亿元才能达到入户标准。

  但上海市衡平律师事务所指出,经调查评估,由上海国有全民企业和紫旺房产实行资产重组,追加投入约2亿元,闵行区政府给予国有企业开发经济适用房的规费适当减免,如能全部回收非真实预售房,经过升级改造销售后,付清各种规费,偿还高利贷借款本金,“还是可以使项目起死回生的。”

  知情人士透露,上述意见的核心就是要求退回早期联建、协建的房屋合同,“当时可能2000元/平方米卖出的,收回后起码卖7000元/平方米以上,这无疑是一大块肥肉。”

  据上海市衡平律师事务所人士透露,国资背景的上海星际房地产发展有限公司(以下简称星际房产)已经介入此项目中,“只要不亏钱,星际房产愿意把这个项目做成,解决烂尾楼的问题。”

  闵行房管局工会主席栾志勇17日指出,现在各方实际上都在等待公安部门的调查结论,“只有知道紫旺房产到底借了多少民间借贷,卖出多少协建、联建房屋后,相关方面才好展开下一步工作。”

  “星际房产毕竟对此比较了解,能做得更好。”栾志勇认为。但他也指出,闵行区肯定不只这一种方案。

  同步播报

  购房者质疑闵行区房管局:

  开发商不符条件为啥颁发预售许可证?

  在对紫旺房产提起诉讼的同时,购房者也对闵行区方面的监管问题提出了质疑,主要包括3个方面。

  第一个质疑是:紫旺房产在成立之前的2002年就开始集资,相关部门监管不到位。

  对于协建、联建的历史遗留问题,闵行区房管局房屋管理科的景皓回应称,闵行区房管局当时并不知悉此事,“并没有购房户向房管局检举,我们也是到了2008年前后才知道这事。”

  第二个质疑是:房地产商开发资质中的‘暂定’资质按规定顶多延续2年,但闵行区房管局连续5年为紫旺房产通过了‘暂定’资质。据披露信息,紫旺房产于2003年9月5日成立,同年9月22日就获得“暂定”的资质等级。

  景皓表示,紫旺房产的“暂定”资质一直延续到2008年,此前它一直通过年审,“2008年问题爆发出来后才撤销了它的资质,只准许它完成遗留下来的项目,不准再进行房地产开发。”

  第三个质疑是:紫旺房产并不具备获得预售许可证的资质,为什么房管局也颁发了预售许可证?

  根据上海市房地产转让办法第32条,商品房预售应当符合“土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金”、“建设工程规划许可证”、“已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划”和“已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同”等8项必要条件。

  购房者曹振国称,他自2009年7月9日申请信息公开,并一度发起行政诉讼,但闵行区房管局至今只提供了当初紫旺房产申请预售许可证时提供的“紫旺房产物业管理情况”。

  记者注意到,紫旺房产2006年1月16日向闵行区房管局提供了一份《承诺书》,称开发的中电紫旺电器城项目没有找到一级资质的物业管理公司,承诺由其资产管理部负责前期物业管理,在项目交付之前,再落实一级资质的物业公司进行前期物业管理。如再无法落实,将由资产管理部继续对小区实行前期物业管理,直至业主大会成立。”

  曹振国表示,紫旺房产并未与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,即紫旺房产不符合上述商品房预售的规定,“紫旺房产在不具备预售条件的情况下,房管局却颁发了合法预售许可证,侧面导致了我们1044户购房人上当。”

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